Lokalita hotelu rozhoduje: co je třeba pochopit před výstavbou

Lze postavit krásný hotel.

Lze investovat do drahého interiéru, restaurace, SPA, marketingu a silného týmu.

Žádná z těchto investic však nemění jeden prostý fakt:

hotel se musí nacházet tam, kde existuje dostatečná a stabilní poptávka po ubytování.

Výběr lokality je proto jedním z nejdůležitějších rozhodnutí v hotelovém projektu.

Nejde pouze o to, jak atraktivní je pozemek, jak daleko leží od centra nebo zda je poblíž letiště. Pro budoucí hotel je mnohem důležitější něco jiného:

jakou ekonomiku hotelu je konkrétní lokalita schopna vytvořit dnes i do budoucna?

Tuto otázku je nutné vyřešit před projektováním a výstavbou, nikoli poté, co již byly peníze investovány do pozemku a konceptu.

Dobrý pozemek ještě neznamená dobrý hotelový projekt

Jde o jednu z nejdražších chyb v hotelnictví.

Vlastník si vybere pozemek, protože se mu místo líbí.

Krásný výhled. Pohodlný příjezd. Rozvíjející se čtvrť. Voda, park, letiště, dálnice nebo obchodní centrum poblíž.

Na emocionální úrovni působí rozhodnutí správně.

Hotel však není jen nemovitost.

Je to podnik, který musí každý den vytvářet:

hosty → obsazenost → výnosy → provozní výsledek → cash flow.

Při výběru lokality je proto nutné dívat se mnohem hlouběji.

Je třeba pochopit, odkud budou hosté přicházet, proč si vyberou právě tento objekt, jak stabilní je tato poptávka a co se s ní stane za několik let.

Právě zde se profesionální hotelové poradenství liší od prostého posouzení pozemku.

Finanční model hotelu nezačíná v Excelu

Když vlastník řekne:

„Pojďme spočítat finanční model hotelu,“

přirozeně se nabízí přejít rovnou k číslům.

Kolik pokojů?

Jaké ADR?

Jaká obsazenost?

Jaký RevPAR?

Jaký CAPEX?

Jaký bude zisk?

Před těmito výpočty však stojí mnohem důležitější otázka:

Na čem bude tento hotel vůbec vydělávat?

Finanční model nemá pouze ukázat atraktivní výsledek.

Musí prověřit samotnou investiční hypotézu.

Nejprve je proto nutné pochopit potenciál lokality, charakter poptávky, konkurenční prostředí a možnosti budoucího hotelového produktu.

Teprve poté lze závěry převést do finančních ukazatelů.

Takové pořadí pomáhá předejít situaci, kdy čísla v modelu vypadají přesvědčivě jen proto, že od začátku vycházejí z příliš optimistických předpokladů.

Letiště, přírodní lokalita a průmyslové město znamenají tři zcela odlišné hotely

Velice názorné je porovnání několika typů lokalit.

Hotel poblíž letiště

Potenciální poptávka zde může vznikat z několika zdrojů současně.

Cestující s časnými odlety a pozdními přílety.

Tranzitní hosté.

Posádky leteckých společností.

Korporátní klienti.

Obchodní cestující.

Transferové ubytování.

Takový hotel může mít potenciálně diverzifikovanější strukturu poptávky.

Ani zde však nelze učinit závěr pouze podle jednoho parametru:

„Letiště je blízko, takže hotel bude obsazený.“

Je nutné znát skutečný počet cestujících, strukturu klientů, existující konkurenci, vzdálenost a reálnou dobu cesty k terminálům, dopravní dostupnost, možnosti transferu a další faktory.

Samotné letiště tedy není obchodní model.

Obchodní model vzniká z poptávky v okolí letiště.

Hotel u jezera, moře nebo v přírodní lokalitě

Zde může být situace zcela odlišná.

Vysoká poptávka v létě.

Silná víkendová obsazenost.

Ceny mohou růst.

Co se však stane v listopadu?

A v lednu?

A v běžný pracovní den?

Právě zde se projeví jedno z hlavních rizik hotelového projektu: sezónnost.

Mnoho investorů dělá chybu, když silné období v myšlenkách rozšíří na celý rok.

Hotel nelze stavět jen pro několik dobrých měsíců.

Je nutné rozumět ekonomice všech 12 měsíců, včetně období nízké poptávky.

Pokud v mezisezóně obsazenost výrazně klesá, musí to finanční model poctivě ukázat.

Poté přichází další otázka:

jak projekt vyrovná sezónnost?

Korporátní poptávkou?

Akcemi?

Restaurací?

Doplňkovými službami?

Specifickým produktovým konceptem?

Změnou cenové strategie?

Právě to je předmětem hotelového poradenství.

Průmyslové a obchodní město funguje podle jiné logiky

Ve velkých průmyslových a obchodních centrech mohou poptávku vytvářet zcela jiní hosté:

obchodní cestující, korporátní klienti, dodavatelé, specialisté průmyslových podniků, stavební společnosti, subdodavatelé a účastníci obchodních akcí.

Obsazenost může být vyšší ve všední dny a znatelně nižší o víkendech.

Znovu proto vzniká otázka:

Jak hotel naplní pokojovou kapacitu v různých obdobích?

Dva hotely se stejnými 100 pokoji mohou mít zcela odlišnou ekonomiku.

Jeden může mít rovnoměrnější poptávku.

Druhý vysokou sezónu a dlouhou nízkou sezónu.

Třetí silné všední dny a propady o víkendech.

Stejný počet pokojů tedy sám o sobě nic nevypovídá o investiční atraktivitě projektu.

Proto neposuzujeme jen pozemek, ale budoucí hotel v dané lokalitě

V BELGOM Hospitality je analýza lokality hotelového projektu něčím víc než formálním popisem čtvrti.

Naším úkolem je pochopit, jaké příležitosti a omezení vytváří konkrétní území pro budoucí hotelový podnik.

Posuzujeme soubor faktorů: charakteristiky pozemku a okolí, dostupnost objektu, stávající infrastrukturu, konkurenční prostředí, strukturu a stabilitu poptávky i perspektivy rozvoje lokality.

Zásadně důležité je však něco jiného.

Nezaznamenáváme pouze:

„poblíž je letiště“,

„poblíž je jezero“,

„je zde dobré napojení na dálnici“,

„čtvrť se rozvíjí“.

Pokládáme další otázku:

Co to znamená pro budoucí hotel v číslech a v provozním modelu?

Právě zde začíná skutečná analýza.

Lokalita musí být propojena s konceptem

Nelze nejprve zvolit hotelový koncept a potom pro něj hledat odůvodnění.

Je třeba postupovat opačně.

Jedna lokalita může například dávat smysl pro:

business hotel,

jiná pro:

venkovský resort,

třetí pro:

airport hotel,

čtvrtá pro:

aparthotel nebo objekt pro dlouhodobé pobyty.

I v rámci jedné kategorie mohou existovat různé scénáře.

Proto nestačí určit:

„zde lze postavit hotel“.

Je třeba pochopit:

„jaký hotel má v této lokalitě ekonomický smysl?“

Nejnebezpečnější chybou je zamilovat se do pozemku před analýzou

Jde o lidskou psychologii.

Vlastník najde krásné místo.

Líbí se mu výhled.

Má pocit, že se čtvrť bude rozvíjet.

Chce pozemek rychle koupit a zahájit projektování.

Teprve poté vznikne otázka:

„A teď spočítejme, zda bude hotel ziskový.“

V praxi by mělo být pořadí jiné.

Nejprve analýza.

Potom závěry.

Potom koncept.

Potom finanční model.

A teprve poté investiční rozhodnutí.

Po koupi pozemku a zahájení výstavby se prostor pro změny prudce zmenšuje.

Chyba v lokalitě může stát mnohem více než chyba v interiéru

Interiér lze změnit.

Nábytek lze vyměnit.

Marketingovou strategii lze přehodnotit.

Počet a strukturu zaměstnanců lze upravit.

Cenovou politiku lze změnit.

Pokud je však hotel od začátku postaven v lokalitě, kde není dostatečná stabilní poptávka, možnosti nápravy jsou výrazně menší.

Lze zvýšit reklamní rozpočet.

Lze snížit cenu.

Lze změnit positioning.

Lze posílit restauraci.

Lze přidat další prodejní kanály.

Základní problém poptávky však tím nemusí zmizet.

Právě proto je investiční analýza zvlášť důležitá ve fázi výběru pozemku.

Co je třeba pochopit před zahájením výstavby

Potenciální investor nebo vlastník by měl získat odpovědi alespoň na několik základních otázek.

Kdo bude hlavním hostem hotelu?

Co vytváří poptávku právě v této lokalitě?

Jak stabilní je tato poptávka během roku?

Kteří konkurenti již na trhu působí?

Jaké výhody musí nový objekt nabídnout?

Který koncept odpovídá danému území?

Existují rizika sezónnosti nebo závislosti na jednom segmentu?

Jak se může okolí objektu v budoucnu změnit?

A hlavní otázka:

Potvrzuje se ekonomika projektu poté, co jsou všechny tyto faktory převedeny do finančního modelu?

Pokud odpověď chybí, je na zahájení výstavby příliš brzy.

SWOT není jen čtveřice polí v prezentaci

SWOT analýza lokality bývá často vnímána jako formalita.

V hotelovém projektu však dává smysl pouze tehdy, když pomáhá při rozhodování.

Silná stránka pozemku se může stát konkurenční výhodou.

Slabá stránka může vyžadovat dodatečný CAPEX nebo jiný koncept.

Příležitost může ovlivnit budoucí poptávku.

Hrozba může změnit prognózu výnosnosti.

Kvalitní analýza tedy nemá odpovídat pouze na otázku:

„Co projekt má?“

ale také:

„Jak každý významný faktor ovlivní budoucí hotelový podnik?“

Právě v tom spočívá hodnota profesionálního posouzení.

Pro hotel neexistuje univerzální „ideální místo“

I tomu je důležité rozumět.

Lokalita, která výborně funguje pro jeden hotelový formát, může být nevhodná pro jiný.

Letiště nemusí vždy znamenat vysoký potenciál.

Centrum města nemusí vždy znamenat vysokou výnosnost.

Krásný výhled na vodu nemusí vždy znamenat celoroční poptávku.

Průmyslová čtvrť nemusí být špatnou lokalitou.

Venkovský objekt nemusí nutně znamenat sezónní propad.

Vše závisí na kombinaci faktorů a na tom, jaký hotelový produkt vzniká na konkrétním trhu.

Proto vždy začínáme otázkou „proč“

V BELGOM Hospitality nepovažujeme finanční model za nástroj, který má potvrdit předem přijaté rozhodnutí.

Naopak.

Finanční model musí prověřit investiční záměr.

Pokud je lokalita silná, musí se to projevit v prognóze poptávky a ekonomice projektu.

Pokud existuje sezónnost, musí být v modelu vidět.

Pokud objekt závisí na jediném zdroji poptávky, je nutné toto riziko zohlednit.

Pokud projekt vyžaduje úpravu konceptu, je lepší to zjistit před výstavbou.

Tento přístup umožňuje nejen vypočítat budoucí zisk, ale také minimalizovat pravděpodobnost nákladných chyb ještě před zahájením realizace projektu.

Právě zde začíná hotelové poradenství

Vlastník jen zřídka potřebuje pouhou zprávu o několika desítkách stran.

Potřebuje pochopit:

zda má projekt realizovat;

jaký hotel má smysl vytvořit;

s jakou poptávkou lze počítat;

která rizika je nutné zahrnout;

jaké investice budou zapotřebí;

a za jakých podmínek může být projekt ekonomicky udržitelný.

Právě proto hotelové poradenství nezačíná výstavbou.

Začíná analýzou.

Postavit hotel je drahé. Zmýlit se v lokalitě je ještě dražší

Lze dlouze diskutovat o fasádě.

Lze vybírat materiály.

Lze se přít o počet pokojů.

Lze dopracovávat designový koncept.

Před všemi těmito rozhodnutími je však nutné odpovědět na hlavní otázku:

Existuje v této lokalitě ekonomický základ pro budoucí hotel?

Pokud odpověď potvrzuje analýza, lze pokračovat.

Pokud ne, je lepší to zjistit dříve, než budou peníze investovány do pozemku, projektu a výstavby.

Právě proto musí kvalifikovaný výběr hotelové lokality, analýza trhu a finanční model předcházet klíčovým investičním rozhodnutím.

BELGOM Hospitality

Poskytujeme hotelové poradenství vlastníkům, investorům a developerům.

V projektech vzniku a rozvoje hotelů neposuzujeme pouze jednotlivé finanční ukazatele, ale jejich propojení s lokalitou, poptávkou, konceptem, provozním modelem a ekonomikou projektu.

Pomáháme posoudit projekt dříve, než se předpoklad promění v investici v řádu milionů rublů.

Lokalita → analýza → koncept → finanční model → investiční rozhodnutí.